2026년 농지법 개정 이후, 농지를 개발하거나 활용하려는 사람들 사이에서 ‘지목 변경’과 ‘농지전용 허가’가 뜨거운 이슈가 되고 있습니다.
단순히 땅을 사는 것만으로는 상가나 창고, 주차장 등을 지을 수 없으며, 반드시 법적 절차를 거쳐야 합법적으로 활용 가능합니다.
농지전용허가, 반드시 받아야 합니다
농지를 다른 용도로 사용하려면 농지전용허가를 반드시 받아야 합니다.
무허가 전용 시 1,000만 원 이상의 과태료, 원상복구 명령, 처분명령까지 받을 수 있으니 유의하세요.
- 📌 신청 주체: 농지 소유자 또는 사업시행자
- 📌 신청 장소: 관할 시·군·구청
- 📌 필요 서류: 농지전용 계획서, 토지이용계획서, 주변 환경도 등
농업진흥지역은 전용이 거의 불가능하며, 계획관리지역 또는 도시지역 농지가 전용이 상대적으로 용이합니다.
지목 변경, 건축 허가의 선행 조건
농지를 주차장, 상가, 창고 등으로 활용하려면 지목 변경이 필요합니다.
지목이 ‘전’ 또는 ‘답’일 경우 건축허가 자체가 불가합니다.
- 📌 변경 가능 지목 예시: ‘대’ (건축 가능), ‘창고용지’, ‘주차장’ 등
- 📌 조건: 농지전용허가 후 지목 변경 신청 가능
- 📌 절차: 농지전용 → 개발행위허가 → 건축허가 → 지목변경
즉, 순서를 반대로 하면 아무 것도 할 수 없습니다.
반드시 순서에 맞게 진행해야 합니다.
2026년 이후 달라지는 주요 규제 변화
농지 전용과 관련한 핵심 규제도 2026년부터 다음과 같이 바뀝니다.
| 항목 | 기존 | 2026년 이후 |
|---|---|---|
| 농업진흥지역 | 원칙적 전용 불가 | 일부 체험시설 조건부 허용 |
| 계획관리지역 | 개발 비교적 용이 | 절차 간소화 + 사전검토 의무화 |
| 지자체 권한 | 중앙 행정 중심 | 지자체 권한 강화로 지역 맞춤형 심사 |
| 불법 전용 단속 | 불시 단속 | 드론·위성활용, 연 2회 이상 정기단속 |
농지를 창고·상가로 활용하려면?
농지 위에 상가나 창고를 올리려면 사전에 다음 요소들을 반드시 확인하세요.
- ✅ 용도지역: 계획관리지역 이상이어야 개발 허용
- ✅ 지목: ‘전’, ‘답’이면 변경 필수
- ✅ 도로 접합: 건축허가 요건 중 도로 접합은 핵심
- ✅ 인허가 순서: 농지전용 → 개발행위허가 → 건축허가
이 네 가지 중 하나라도 누락되면 개발은 사실상 불가능합니다.
Q&A
Q1. 계획관리지역이면 무조건 건축 가능한가요?
A1. 아닙니다. 농지일 경우, 여전히 농지전용허가와 지목변경이 필요합니다.
Q2. 농지에서 주차장 사업도 가능한가요?
A2. 조건부 가능하지만, 농지전용과 지목변경을 먼저 마쳐야 합니다.
Q3. 창고용도로 전용 후 바로 지을 수 있나요?
A3. 건축허가 요건(도로 접합, 면적, 건폐율 등)을 충족해야 하며, 농업진흥지역은 불가합니다.
Q4. 지목 변경은 바로 되나요?
A4. 농지전용허가 후 1~2개월 소요될 수 있으며, 지자체에 따라 달라질 수 있습니다.
결론: 개발 목적 농지 활용, 사전 전략이 핵심입니다
농지를 활용한 개발은 단순한 부동산 투자가 아닙니다.
‘지목’, ‘용도지역’, ‘접도조건’ 등 다층적인 행정 요건을 통과해야 비로소 시작점에 설 수 있습니다.
2026년 개정된 농지법은 절차를 더 명확하게 규정했지만, 동시에 단속도 강화됩니다.
개발을 염두에 둔 농지 매입 전, 반드시 전문가 상담과 사전 허가 가능성부터 체크하시기 바랍니다.
불법보다 합법이 오래갑니다. 농지를 개발하는 첫걸음, 지금 바로 정보로 시작하세요.
