📅 2026년 1월 26일 현재, 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세를 공식적으로 다시 적용하기 시작했습니다. 이재명 대통령은 “계속된 유예는 더 이상 정책이 아니다”라며 중과세를 부활시켰고, 청와대는 이를 '비정상의 정상화'라 정의했습니다.
그동안 버티던 다주택자들은 이제 선택의 기로에 서 있습니다. 매도하지 않으면 중과세 폭탄을 맞고, 매도하면 시장에 물건이 넘쳐나 시세 하락도 우려되는 상황입니다. 지금, 당신의 선택이 수천만 원의 세금을 좌우합니다.
중과세 적용, 이제 정말 시작됐다
2023년~2025년까지 유예되었던 다주택자 중과세는 이제 더 이상 유예되지 않습니다. 2026년 1월 1일부터 양도세는 기존 기본세율에 추가로 20%~30%까지 붙는 중과세가 적용됩니다. 실거주 요건 미충족 시 장기보유공제마저 제한됩니다.
📌 *중과 대상*: 조정대상지역 2주택 이상 보유자
📌 *적용 시기*: 2026년 1월 1일 양도분부터
📌 *면제 요건*: 실거주 2년 + 보유 2년 이상 시 일부 공제 가능
실제 사례: 세금이 이렇게 다릅니다
💡 서울 강남구 아파트 2채 보유 중인 A씨의 경우
| 조건 | 2025년 매도 (유예) | 2026년 매도 (중과) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억 원 | 5억 원 |
| 세율 | 기본세율 (42%) | 기본세율 + 30% 중과 |
| 세액 | 약 2억 1,000만 원 | 약 3억 5,000만 원 |
📉 단 1년 차이로 1억 4천만 원의 세금 부담이 발생합니다.
1주택자도 안전하지 않다
이번 정책은 1주택자라도 실거주하지 않으면 비과세 혜택을 축소하는 방향으로 가고 있습니다. 즉, 집을 가지고 있더라도 살고 있지 않으면 세제 혜택에서 배제된다는 뜻입니다.
특히 조정대상지역 내 1주택자는 ‘실거주 2년’을 입증하지 못하면 비과세는커녕 중과세에 가까운 세금을 낼 수 있습니다.
당신이 지금 당장 해야 할 일 3가지
✅ **1. 실거주 입증자료 준비**
전입신고만으로 부족합니다. 전기·수도요금 내역, 생활비 카드 사용 내역까지 요구될 수 있습니다.
✅ **2. 장기보유공제 계산**
10년 이상 보유 시 최대 30% 보유 공제, 실거주 2년 이상 시 최대 50% 거주 공제를 받을 수 있습니다.
✅ **3. 매도 전략 수립**
세금만 피하려다 손해 보는 경우도 많습니다. 매도 후 취득세, 증여세까지 고려한 플랜이 필요합니다.
Q&A
Q1. 2026년 1월 이후 매도하면 무조건 중과인가요?
네. 실거주 요건을 충족하지 않는 한, 다주택자는 기본세율 + 20~30%가 적용됩니다.
Q2. 실거주 요건은 꼭 2년 이상인가요?
네. 실거주 2년 이상이 기본입니다. 단기 거주나 주소 이전만으로는 불인정될 수 있습니다.
Q3. 세대 분리하면 주택 수 줄어드나요?
경우에 따라 인정되나, 국세청은 실질 과세 원칙을 적용하므로 주의가 필요합니다.
Q4. 지금 팔아도 손해 보는 것 같은데요?
지금 안 팔면 더 큰 손해가 될 수 있습니다. 매도 시점 + 세금 시뮬레이션을 통해 판단해야 합니다.
Q5. 부부 공동명의도 중과 대상인가요?
네. 세대 기준이기 때문에 부부가 각각 명의로 가져도 2주택으로 간주됩니다.
결론: 세금보다 무서운 것은 ‘무대응’이다
2026년 1월, 다주택자 세금 폭탄이 현실이 되었습니다. “계속 유예되겠지”라는 기대는 이제 의미가 없습니다. 정부는 단호합니다. 투기는 끝내겠다는 의지입니다.
지금 팔 것인가, 더 보유할 것인가. 어떤 결정을 하든, **전략 없이 버티는 것은 최악의 선택**입니다.
지금 이 순간이 가장 쌀 수 있는 타이밍일 수 있습니다.
