부동산 투자 수익을 정산할 때 가장 중요한 요소는 바로 '양도세'입니다.
특히 2026년부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시행되면서, 세금 계산은 더 복잡하고 중요해졌습니다.
그런데 매번 홈택스나 양도세 계산기에 의존하기 어렵고, 이해도 되지 않는 수치만 나와 답답하셨죠?
그래서 준비했습니다. **양도세 계산기 없이도 내 손으로 직접 계산하는 법**, 지금 바로 알려드립니다!
양도세 기본 공식은 의외로 간단하다!
2026년 기준 양도소득세는 다음의 기본 공식으로 계산됩니다.
양도세 = (양도차익 - 장특공제 - 기본공제) × 세율
이 공식을 바탕으로 필요한 항목들을 하나하나 직접 구해보면, 계산기 없이도 충분히 예측이 가능합니다.
Step 1. 양도차익 구하기
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
✅ 양도가액: 주택을 실제로 판 금액
✅ 취득가액: 집을 산 금액 (등기 시 비용 포함)
✅ 필요경비: 중개수수료, 수리비, 등록세 등 매매에 들어간 실비
예시)
양도가액 10억 - 취득가액 6억 - 필요경비 0.5억 = **양도차익 3.5억**
Step 2. 장기보유특별공제 적용
장기보유특별공제는 보유기간과 실거주 기간에 따라 공제율이 달라집니다.
2026년 이후에는 실거주 요건 강화 가능성도 있으므로 주의가 필요합니다.
| 보유 및 거주 연수 | 공제율 |
|---|---|
| 보유 3년 미만 | 공제 없음 |
| 보유 3년~10년 / 거주 없음 | 보유 기준 연 2% (최대 30%) |
| 보유+거주 각각 10년 | 연 4%씩, 최대 80% |
예시)
보유 10년 + 실거주 10년 → 80% 공제
3.5억 양도차익 × 80% = 2.8억 공제
Step 3. 기본공제 250만 원 차감
모든 납세자에게 연 1회 기본적으로 적용되는 공제입니다.
예시)
양도차익 3.5억 - 장특공제 2.8억 - 기본공제 0.025억 = **과세표준 6,750만 원**
Step 4. 양도세율 적용하기
과세표준에 따라 기본세율이 적용되며, 다주택자의 경우 중과세율이 추가됩니다.
| 과세표준 | 기본세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 4,600만 원 이하 | 15% |
| 8,800만 원 이하 | 24% |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% |
| 3억 원 이하 | 38% |
| 3억 초과 | 45% |
예시)
과세표준 6,750만 원 → 세율 15%
6,750만 × 15% = 1,012만 원
Step 5. 다주택자 중과세율 추가 적용
조정대상지역 내 2주택: +20%p
3주택 이상: +30%p
여기에 지방소득세 10% 추가
예시)
기본세율 15% + 30%p = 45%
양도세: 6,750만 × 45% = 3,037만 원
지방소득세: 3,037만 × 10% = 303만 원
총 납부세액: **약 3,340만 원**
계산 예시 종합 요약
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 3.5억 |
| 장특공제 (80%) | -2.8억 |
| 기본공제 | -250만 원 |
| 과세표준 | 6,750만 원 |
| 세율 (3주택 중과 45%) | 3,037만 원 |
| 지방소득세 | 303만 원 |
| 총 납부세액 | 3,340만 원 |
Q&A
Q1. 양도차익은 시세 기준인가요?
A1. 아닙니다. 실거래가 기준이며, 매매계약서 및 거래신고 기준입니다.
Q2. 장특공제는 자동 적용되나요?
A2. 조건 충족 시 적용되며, 국세청 신고 시 반영됩니다. 거주 기간은 주민등록 전입 기준으로 확인됩니다.
Q3. 중과 피하려면 몇 채까지 줄여야 하나요?
A3. 조정대상지역 내 주택을 1채로 줄이면 중과는 피할 수 있습니다. 단, 실거주 요건 등 별도 확인 필요.
Q4. 홈택스 계산기가 더 정확한가요?
A4. 네. 실제 세액 산정에는 홈택스 또는 세무사 상담을 권장드립니다. 이 글은 예측용입니다.
Q5. 세금 신고는 언제까지 하나요?
A5. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
결론
2026년 양도세 구조는 점점 더 복잡해지고 있습니다.
하지만 그 핵심은 **'양도차익 계산 → 공제 확인 → 세율 적용'**이라는 단순한 흐름입니다.
이번 글에서 소개한 단계별 계산법만 익혀두면, 누구든지 스스로 세금 예측이 가능합니다.
계산기는 참고용, 진짜 실력은 이해력입니다.
지금부터라도 계산법 익혀두면, 세금 폭탄은 피할 수 있습니다.
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2026년 양도세 계산법 완전 정리! 다주택자 양도세 중과까지 계산기 없이 쉽게 계산하는 공식과 사례 총정리
