2026년 5월 9일 이후, 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과세율이 다시 부활합니다.
“집 팔면 남는 건 세금뿐이다”라는 말이 농담이 아닌 현실이 되는 시점인데요. 최고 실효세율이 무려 **82.5%**까지 치솟을 수 있기 때문입니다.
이번 글에서는 2026년 기준 양도세 중과율을 **정확하게 표로 정리**하고, 중과 피하는 방법과 절세 전략까지 함께 제공합니다.
다주택자라면 반드시 체크해야 할 최신 세율 정보, 지금부터 확인하세요.
2026년 다주택자 양도세 중과율, 이렇게 적용됩니다
정부는 2026년 5월 9일부터 **다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료**한다고 밝혔습니다.
이로 인해 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자는 다음과 같은 **추가 중과세율**을 부담하게 됩니다.
✅ 2주택자: 기본세율 + 20%p
✅ 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
✅ 여기에 지방소득세 10%까지 포함하면 최고 82.5% 세율 가능
2026년 기준 다주택자 양도세율 상세표
양도차익이 커질수록 적용되는 세율도 점점 높아집니다. 아래 표는 **2026년 다주택자 기준 중과세율**을 정리한 것입니다.
| 구간 | 기본세율 | 2주택자 (중과 +20%) | 3주택 이상 (중과 +30%) | 최종 실효세율 (+지방소득세 10%) |
|---|---|---|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% | 26% | 36% | 최대 39.6% |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 35% | 45% | 최대 49.5% |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 44% | 54% | 최대 59.4% |
| 1억5천만 원 이하 | 35% | 55% | 65% | 최대 71.5% |
| 3억 원 초과 | 45% | 65% | 75% | 최대 82.5% |
※ 예: 3주택자가 5억 원의 양도차익을 올리면, **3억 원 초과 구간에 해당되어 75% + 지방세 7.5% = 82.5%의 세율**이 적용될 수 있습니다.
지방소득세까지 포함하면 진짜 실효세율은?
많은 사람들이 양도세율만 계산하고 지방소득세를 간과합니다. 하지만 **지방소득세는 양도세의 10%가 추가**로 부과되며, 실효세율을 상당히 끌어올립니다.
예를 들어, 기본 양도세가 75%라면 지방세 7.5%가 추가되어 **실제 부담은 82.5%**에 달하게 됩니다.
양도차익이 클수록, 그리고 보유 주택 수가 많을수록 세금이 치솟는 구조입니다.
양도세 중과세율 피할 수 있는 조건은?
중과세율이 적용되지 않도록 하는 대표적인 방법은 아래와 같습니다.
✅ **1세대 1주택자 전환** – 매도 전 주택 수 줄이기
✅ **5월 9일 전 매도** – 유예 종료 전 잔금까지 완료해야 함
✅ **조정대상지역 외 매도** – 비규제지역은 중과 제외
✅ **장기임대등록 주택 일부 감면 가능** (단, 제도 대부분 종료 상태)
✅ **증여로 세대 분산 후 재매도 전략** (세심한 설계 필요)
Q&A
Q1. 왜 이렇게 높은 세율이 적용되나요?
A1. 다주택자의 투기 수요를 억제하고, 시장에 매물을 유도하기 위한 정책적 조치입니다.
Q2. 실효세율이 80% 넘으면 이득이 없는 것 아닌가요?
A2. 맞습니다. 그래서 2026년 5월 9일 이전 매도를 준비하는 다주택자가 많아지고 있습니다.
Q3. 조정대상지역은 어디인가요?
A3. 2026년 기준 서울 전역, 과천, 성남, 수지, 세종 등 12개 지역이 포함됩니다.
Q4. 장기보유특별공제를 받으면 중과세율을 피할 수 있나요?
A4. 아닙니다. 장특공제는 일반 세율을 낮춰주는 제도이며, 중과 자체를 없애주진 않습니다.
Q5. 지방소득세는 무조건 붙나요?
A5. 네. 양도세의 10%가 지방세로 부과되며, 전국 동일하게 적용됩니다.
결론
2026년 다주택자에게 적용되는 양도세 중과세율은 단순히 '세금이 조금 더 붙는 수준'이 아닙니다.
**최대 82.5%**라는 사상 최고 수준의 실효세율은 사실상 **투자 수익을 거의 무력화시키는 수준**입니다.
다주택 보유자는 반드시 **5월 9일 전 잔금 처리**, **주택 수 축소**, **지역 조건 확인** 등의 전략을 통해 대응해야 합니다.
지금이 바로 행동할 때입니다. 세율을 알고 나면, 결정을 미룰 수 없습니다.
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2026년 다주택자 양도세 중과세율 총정리! 2주택·3주택 이상 세율, 지방소득세 포함 실효세율까지 A to Z 완전 분석
