“같은 아파트라도 매매로 사는 것과 경매로 낙찰받는 것은 비용 차이가 클 수 있습니다.”
오늘은 고양시 일산동구 풍동에 위치한 은행마을 아파트를 사례로 들어, 매매와 경매에서 발생하는 비용을 비교하고 실제 수익성을 분석해보겠습니다.
2025년 기준 실거래 시세와 최근 경매 최저가를 토대로 계산한 결과, 두 방식은 상당한 차이를 보여주고 있습니다.
1. 풍동 은행마을 아파트 기본 시세
2025년 8~9월 기준, 국토부 실거래가에 따르면 은행마을 아파트의 거래는 다음과 같이 형성되어 있습니다.
| 거래일 | 전용면적 | 거래금액 |
|---|---|---|
| 2025.08.25 | 72.6㎡ (22평형) | 355,000,000원 |
| 2025.09.11 | 84.5㎡ (25평형) | 348,000,000원 |
| 2025.09.15 | 84.5㎡ (25평형) | 370,000,000원 |
| 2025.08.15 | 84.5㎡ (25평형) | 398,000,000원 |
👉 매매가는 평형에 따라 3억 4천만 원에서 4억 원 전후로 거래되고 있습니다. 이번 분석은 22평형(72.6㎡)을 기준으로 진행합니다.
2. 매매 시 비용 분석
먼저 시세 3억 5,500만 원(355,000,000원)으로 아파트를 매매한다고 가정해 보겠습니다.
- 매매가: 355,000,000원
- 취득세: 약 3,905,000원 (1.1%)
- 중개수수료: 약 1,420,000원 (0.4%)
- 기타 등기·인지세·법무비: 약 500,000원
👉 매매 총 취득 비용 = 360,825,000원
3. 경매 낙찰 시 비용 분석
같은 평형이 경매에서 최저가 254,100,000원(감정가의 70%)에 낙찰된다고 가정해 보겠습니다.
- 낙찰가: 254,100,000원
- 취득세: 약 2,795,000원
- 법원 비용(인지세·송달료·등록세): 약 400,000원
- 중개수수료: 없음
- 명도 비용: 없음 (무인수 물건)
👉 경매 총 취득 비용 = 257,295,000원
4. 매매 vs 경매 비용 비교
| 구분 | 매매 | 경매 |
|---|---|---|
| 취득 총 비용 | 360,825,000원 | 257,295,000원 |
| 시세 | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 즉시 차익 | -5,825,000원 | +97,705,000원 |
👉 결과적으로, 매매는 취득세와 수수료로 인해 시세보다 비싸게 매입하는 반면, 경매는 낙찰가 기준 약 1억 원의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
5. 수익성 분석
경매로 취득할 경우 즉시 차익 외에도 전세 활용 시 더 큰 레버리지를 기대할 수 있습니다.
- 전세가: 260,000,000원 (2025년 거래 기준)
- 경매 취득가: 257,295,000원
- 👉 전세보증금만으로 취득가를 모두 충당 가능
즉, 경매로 낙찰받고 전세를 놓을 경우 실투자금이 거의 0원에 가까우며, 매매 시세와의 차익 약 1억 원이 순수익으로 남게 됩니다.
6. 주의해야 할 점
- ⚠️ 낙찰 경쟁률이 높아지면 최저가보다 훨씬 비싸게 낙찰될 수 있음
- ⚠️ 준공 20년 이상 아파트 → 리모델링·수리 비용 고려 필요
- ⚠️ 경락잔금대출 이자 부담 → 금리 수준에 따라 수익성 차이 발생
Q&A
Q1. 경매로 무조건 싸게 살 수 있나요?
A. 아닙니다. 경쟁률이 높으면 시세와 비슷하거나 오히려 더 비싸게 낙찰되는 경우도 있습니다.
Q2. 매매와 경매 중 어느 쪽이 더 안전한가요?
A. 매매는 절차가 단순하고 안전성이 높지만, 경매는 권리관계 분석과 절차 이해가 필요합니다.
Q3. 전세 활용이 가능한가요?
A. 네, 은행마을 아파트는 전세 수요가 꾸준하여 경매 취득 후 전세 활용이 가능합니다.
Q4. 명도 문제가 발생할 수 있나요?
A. 이번 물건은 무인수 아파트로 확인되어 명도 리스크는 없습니다.
Q5. 수익성을 극대화하려면?
A. 입찰 경쟁률이 낮은 기회를 노리고, 리모델링 비용을 최소화하는 전략이 중요합니다.
결론: 경매가 훨씬 유리한 수익성
2025년 풍동 은행마을 아파트 기준으로 매매와 경매를 비교한 결과, 경매는 매매 대비 약 1억 원의 시세 차익을 기대할 수 있었습니다.
실거주 목적이라면 매매도 안정적인 선택이지만, 투자 목적이라면 경매가 훨씬 유리한 수익성을 제공합니다.
다만 낙찰 경쟁률, 대출 이자, 리모델링 비용 등 변수를 꼼꼼히 확인해야 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.
