경매 투자에서 가장 중요한 것은 ‘권리분석’입니다. 파주 금촌동 장안아파트3차 경매 사건은 소유자 xxx, 채권자 xxx가 관련된 물건으로, 유찰 후 가격이 크게 내려갔습니다. 하지만 낙찰자가 반드시 확인해야 할 리스크 요소도 존재합니다. 이번 글에서는 권리분석과 리스크 중심으로 사건을 살펴보겠습니다.
사건 개요
- 사건번호: 고양14계 2023-72973(1)
- 위치: 파주시 금촌동 장안아파트3차 A동 109호
- 건축년도: 1993년
- 면적: 전용 72.72㎡, 대지권 39㎡
- 감정가: 150,000,000원
- 3차 최저가: 105,000,000원
권리관계 정리
본 물건의 말소기준권리는 2003년 설정된 xxx 근저당입니다. 이후 골드대부, 법무법인 정상의 가압류, 파주시의 압류 등이 있지만, 낙찰 시 대부분 소멸됩니다.
- 말소기준권리: xxx 근저당
- 선순위 임차인: 없음
- 체납 관리비: 약 2,087,400원
임차인이 없어 명도 리스크가 적다는 것은 큰 장점입니다. 다만 체납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
낙찰 불허 사례와 교훈
본 사건은 1차 입찰에서 낙찰이 이루어졌으나 불허 판정을 받았습니다. 이는 입찰 경쟁 부재나 절차적 하자가 원인일 수 있습니다. 결국 2차에서는 유찰, 3차에서는 최저가가 감정가의 70%까지 내려갔습니다. 이러한 과정은 투자자에게는 기회가 될 수 있지만, 반드시 매각물건명세서를 확인해 불허 사유를 검토해야 합니다.
시세 비교와 낙찰 전략
최근 실거래 시세는 1억 6천만 원 수준으로, 최저가 낙찰 시 약 5천만 원 차익이 가능합니다. 하지만 낙찰 경쟁이 치열할 경우, 안전마진을 고려해 낙찰가율 85% 이하에서 입찰 전략을 세우는 것이 바람직합니다.
리스크 점검
- 체납 관리비 인수 가능성
- 과거 낙찰 불허 사례 → 절차적 문제 반복 여부 확인 필요
- 지역 내 공급 물량 증가 시 단기 시세 정체 가능성
결론
파주 금촌동 장안아파트3차 경매는 소유자 xxx, 채권자 xxx 사건으로, 실투자금 대비 높은 수익 가능성을 지닌 매물입니다. 하지만 관리비, 절차적 리스크 등 변수를 반드시 검토해야 합니다. 권리분석을 철저히 하고 전략적으로 접근한다면 안전하고 수익성 높은 경매 투자 기회가 될 것입니다.
