📅 2026년 1월 26일, 청와대는 공식적으로 “다주택자 양도소득세 중과 유예는 종료됐다”고 밝혔습니다. 지난 수년간 시장을 떠돌던 ‘계속 유예설’에 종지부를 찍은 것입니다. 이재명 대통령은 “유예 반복은 정책이 아니다”라고 못 박았고, 청와대는 이번 조치를 ‘비정상의 정상화’로 정의했습니다.
이제 다주택자들에게 남은 선택지는 단 하나입니다. 계속 보유하며 세금 부담을 감수할 것인지, 아니면 지금이라도 매도해 절세를 노릴 것인지. 2026년 부동산 정책의 진짜 방향을 지금 바로 알려드립니다.
2026년 1월, 중과세 부활 '확정'…추가 연장 없다
2022~2025년까지 네 차례에 걸쳐 유예되었던 다주택자 양도소득세 중과가 드디어 부활했습니다. 청와대 이규연 홍보수석은 “윤석열 정부 당시 유예가 지속되며 정책의 정당성이 무너졌었다”며 “이번엔 원래 자리로 되돌린 것”이라고 강조했습니다.
즉, 2주택 이상 보유자는 이제 양도 시 기본세율 외에 최대 30%의 중과세율이 추가됩니다.
이재명 대통령의 판단 “투기는 국가 리스크”
이 대통령은 “다주택 보유가 투기 수단으로 남아 있으면 일본처럼 나라가 휘청인다”고 밝히며, '부동산 망국론'을 공식화했습니다. “일본의 잃어버린 30년이 부동산 거품 붕괴에서 시작됐다는 걸 잊지 말자”고 경고하기도 했습니다.
이는 단순히 세금의 문제가 아니라, 부동산을 국가 경제 위험 요소로 판단하고 있는 것입니다.
2026년 양도세 시뮬레이션: 이제 얼마나 내야 할까?
📌 기준일: 2026년 1월 26일 현재
📌 대상: 서울 아파트 2채 보유, 1채 양도 예정
📌 조건: 보유 7년, 실거주 1년, 양도차익 4억 원
| 구분 | 중과 유예 시 (2025년) | 중과 적용 시 (2026년) |
|---|---|---|
| 세율 | 기본세율만 적용 | 기본세율 + 중과 20~30% |
| 예상 양도세 | 6,500만 원 | 1억 4,000만 원 이상 |
| 실거주 인정 | 1년 거주로 공제 일부 | 실거주 2년 미만은 공제 축소 |
지금 매도 vs 장기 보유, 어떤 전략이 유리할까?
▶ **지금 매도**
- 세금 부담 증가 전 매도 가능
- 시장에 매물이 몰려 가격 하락 우려 존재
▶ **장기 보유**
- 실거주 2년 이상 시 장기보유특별공제 가능
- 다만 보유세와 거래세 부담은 계속 증가 추세
결국 전략 없는 버티기는 오히려 손해가 될 수 있습니다.
Q&A
Q1. 2026년부터 중과세는 무조건 적용되나요?
네. 2026년 1월 1일 양도분부터는 유예 없이 중과세가 적용됩니다. 법령 개정은 이미 완료된 상태입니다.
Q2. 실거주 요건은 어떻게 바뀌었나요?
실거주 최소 2년 이상 조건은 유지되지만, 거주 증빙이 까다로워졌습니다. 주민등록 뿐 아니라 실제 전기·수도 사용 등도 확인됩니다.
Q3. 1주택자는 안심해도 되나요?
아니요. 실거주 요건을 충족하지 않으면 비과세 혜택이 줄어듭니다. 특히 조정대상지역 주택은 불이익 가능성이 큽니다.
Q4. 부부 공동명의면 중과가 피할 수 있나요?
아니요. 세대 기준으로 주택 수가 산정되기 때문에, 공동명의여도 합산됩니다.
Q5. 지금 매도하면 중과세 피할 수 있나요?
2026년 1월 1일 이전 매도 계약 체결 및 잔금 수령을 완료한 경우에만 중과세 적용을 피할 수 있었습니다. 현재는 이미 적용 중입니다.
결론: 2026년, 다주택자는 선택해야 한다
2026년 1월 26일, 부동산 시장은 다시 분기점을 맞이했습니다. 다주택자 양도세 중과 부활은 이제 현실이며, 단순히 기다리는 전략은 더 이상 통하지 않습니다.
매도 타이밍을 놓쳤다면, 지금이라도 세무 전문가와 함께 절세 플랜을 다시 짜야 합니다. 실거주 충족, 장기보유 활용, 임대사업자 등록 여부 등 전략적 판단이 필요한 시기입니다.
중요한 건 ‘결정하지 않으면 손해’라는 점입니다. 지금이 마지막 전략 수립의 기회입니다.
