부동산 거래에서 '특약'은 단순한 부가사항이 아니라, 계약 이후 분쟁을 예방하고 매도자·매수자의 권리를 보호하는 핵심 장치입니다. 하지만 많은 분들이 특약 조건을 놓치거나, 제대로 된 문구 없이 계약해 추후 갈등을 겪곤 합니다. 이 글에서는 실제 계약서에 바로 쓸 수 있는 부동산 매매계약서 특약 예시들을 상황별로 정리해드립니다.
🔑 특약이란? 왜 중요한가?
특약은 표준 계약서 양식에 포함되지 않은 ‘별도 조건’입니다. 표준계약서만으로는 보호받지 못하는 권리나 상황을 글로 명시하여 법적 분쟁 시 증거자료로 활용할 수 있습니다.
- ✔️ 계약금, 중도금 지불 시기 조정
- ✔️ 하자 발생 시 책임 주체 명시
- ✔️ 기존 입주자 퇴거 조건 명시
- ✔️ 에어컨, 붙박이장 등 비품 포함 여부
따라서 계약 전 반드시 매도인과 매수인이 협의하여 특약을 명확히 작성해야 합니다.
📝 매매계약서 특약 예시 모음
다음은 실제 부동산 계약서에 빈번하게 사용되는 특약 문구입니다. 상황별로 구분하여 계약서에 복사해 활용하실 수 있습니다.
| 상황 | 예시 문구 |
|---|---|
| 1. 하자 책임 관련 | 매도인은 매수인에게 인도일 기준, 해당 부동산의 숨은 하자 및 구조적 결함이 없음을 보증하며, 인도 후 1개월 내 발견된 하자에 대해 무상 수리를 책임진다. |
| 2. 비품 포함 여부 | 본 계약 건물 내 설치된 시스템에어컨 2대, 전자레인지, 붙박이장 등은 본 매매대금에 포함된 것으로 하며, 매도인은 철거 없이 인도한다. |
| 3. 전세/임차인 관련 | 본 계약 건물 내 기존 임차인은 매매 이전까지 퇴거 완료 예정이며, 퇴거 지연 시 계약은 무효로 한다. |
| 4. 대출 불가 시 책임 | 매수인이 주택담보대출 심사 결과 대출이 불가능할 경우, 계약금은 반환하지 않으며, 매도인은 이에 대해 책임지지 않는다. |
| 5. 일시적 2주택 관련 | 매수인은 본건 매수로 인해 일시적 2주택 상태가 발생하며, 현 소유 주택은 계약 후 1년 이내 처분 예정임을 확인한다. |
📌 특약 작성 시 주의사항
특약 문구는 간단해 보이지만, 모호하거나 법적 해석의 여지가 있는 문장은 오히려 분쟁을 불러올 수 있습니다.
- ❌ “추후 상의하여 정한다” → 모호
- ✅ “2025년 12월 30일까지 매도인은 해당 하자를 무상 수리한다.” → 명확
- ❌ “에어컨은 두고 갈 수도 있음” → 불명확
- ✅ “벽걸이 에어컨 1대는 매수인 소유로 인도한다.” → 명확
항상 숫자, 기한, 명확한 조건이 포함된 문장으로 작성하세요.
💡 특약 조항 분쟁 예방 팁
- 공인중개사 확인 필수: 특약 작성 전 반드시 공인중개사에게 내용 확인을 요청하세요.
- 꼭 서면 작성: 구두 약속은 무효. 반드시 계약서 내 '특약란'에 작성해 서명 포함해야 합니다.
- 부동산 매매 세금 영향도 체크: 특약에 따라 실거래가 인정 방식, 세금 계산에 영향이 있을 수 있습니다.
❓ Q&A
Q. 특약은 꼭 작성해야 하나요?
A. 법적 의무는 없지만, 대부분의 실거래에서는 필수적으로 작성합니다. 분쟁 예방을 위해 강력히 권장됩니다.
Q. 말로만 한 약속도 법적 효력이 있나요?
A. 없습니다. 특약은 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 양 당사자 서명이 있어야 효력이 발생합니다.
Q. 특약에 따라 계약 취소도 가능한가요?
A. 네. 특약 조건이 불이행될 경우, 해당 조건에 따라 계약 해지 또는 위약금 청구가 가능합니다.
Q. 특약을 작성했는데, 나중에 서로 다르게 해석되면 어떻게 하나요?
A. 법원은 명확한 문구와 취지를 기준으로 판단합니다. 문장을 최대한 구체적으로 작성해야 합니다.
🧾 결론 및 요약
부동산 매매계약서의 특약은 단순한 문구가 아니라, 매도자와 매수자의 이해관계를 명확히 조율하는 중요한 법적 장치입니다. 실제 사례를 참고하여 자신의 상황에 맞는 특약을 작성하고, 계약서에 반드시 포함해 두세요. 나중에 ‘말이 달랐다’는 일이 없도록 미리미리 준비하시는 것이 분쟁을 막는 최고의 예방책입니다.
✅ 계약 전, 본문 예시 문구들을 복사해서 직접 활용해보세요.
