전세 계약을 앞두고 전세대출을 알아보는 분들이 가장 먼저 묻는 것이 바로 ‘한도’입니다.
대체 전세대출은 얼마까지 가능할까요? 소득에 따라, 보증기관에 따라, 은행마다 한도가 다른 이유는 무엇일까요?
이 글에서 전세대출 한도의 구조와 계산 방식, 실제 승인 전략까지 한 번에 정리해드립니다.
전세대출 한도란? 계산 기준부터 알아보기
전세대출 한도는 보통 아래 세 가지 기준을 바탕으로 정해집니다.
- ① 전세보증금의 일정 비율 (보통 70~80%)
- ② 소득 대비 상환 능력 (DSR, DTI 등)
- ③ 보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)별 정책
즉, 보증금이 높더라도 소득이 낮으면 한도는 줄어들고, 반대로 소득이 높아도 보증금이 적으면 대출이 제한됩니다.
전세대출 보증기관별 한도 차이
| 보증기관 | 보증금 기준 | 대출한도 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 주택금융공사 (HF) | 3억 이하 (수도권 5억) | 최대 2억 2천만 원 | 소득 7천만 원 이하, 금리 우대 |
| HUG | 수도권 7억 이하 | 최대 3억 원 | 중신용자 대상, 전세보증비율 80% |
| SGI서울보증 | 제한 없음 | 보증금의 최대 90% | 고소득자 가능, 보증료 부담 큼 |
소득에 따른 대출 한도 계산 예시
은행에서는 소득 대비 상환 비율(DSR 기준 40%)을 반영하여 대출 한도를 계산합니다.
예를 들어 연소득 4천만 원이라면, 연간 원리금 상환 가능액은 약 1,600만 원 (4천 × 0.4) 수준이며,
이를 대출금, 금리, 상환기간으로 환산해 한도가 산정됩니다.
예시 계산 (원리금 균등상환, 3.5% 금리, 2년 거치 3년 상환):
- 연소득 4,000만 원 → 대출한도 약 1.6억~2억 원 내외
- 연소득 7,000만 원 → 대출한도 약 2.5억~3억 원 내외
※ 실제 한도는 은행별 조건 및 보증기관에 따라 차이 있음
전세대출 승인에 중요한 요소들
단순히 보증금과 소득 외에도 다음 요소들이 심사에 큰 영향을 줍니다.
- ✔️ 신용점수 (600점 이상 필수)
- ✔️ 기존 부채 규모 (기존 대출 많으면 감점)
- ✔️ 직장 및 근속기간 (재직증명서, 건강보험 자격득실 확인)
- ✔️ 임대차계약서 등록 여부 (확정일자 필요)
특히 **비정규직, 자영업자, 프리랜서**의 경우 소득증빙 방법에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.
전세대출 한도 늘리는 꿀팁
① 거치기간 늘리기: 상환 부담이 줄어 한도 소폭 증가 가능
② 보증기관 변경: SGI로 갈 경우 한도는 높지만 금리가 오를 수 있음
③ 공동 차주 등록: 배우자 소득 포함 시 유리
④ 직장 재직기간 확보: 6개월 이상 유지 시 신뢰도 상승
전세대출은 복합적인 심사 구조이기 때문에, 전략적으로 접근하면 한도를 더 확보할 수 있습니다.
Q&A
Q1. 전세보증금이 2억인데 전세대출은 얼마까지 되나요?
A. 일반적으로 보증금의 70~80%인 1.4억~1.6억 정도까지 가능합니다. SGI는 최대 90%까지도 가능하지만 조건이 있습니다.
Q2. 소득이 없어도 전세대출 받을 수 있나요?
A. 소득이 없다면 대출은 매우 어렵습니다. 부모 소득 증빙이나 공동 차주 등록이 필요합니다.
Q3. 주택금융공사와 SGI 중 어디가 유리한가요?
A. 금리 우대는 HF가 유리, 한도는 SGI가 높습니다. 상황에 맞는 선택이 필요합니다.
Q4. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요?
A. 네. 전세대출도 DSR에 포함되며, 주택 구매 대출 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
Q5. 전세대출 보증료는 얼마나 하나요?
A. 보증금과 보증기관에 따라 다르지만 평균 0.1%~0.3% 수준입니다.
결론: 전세대출 한도, 정확히 알고 전략적으로 접근하자
전세대출 한도는 단순 계산으로 알 수 없습니다. 소득, 신용, 부채, 보증기관 정책 등 여러 요인이 복합적으로 작용합니다.
따라서 '내가 받을 수 있는 한도'를 정확히 계산하고, 조건을 맞춰 신청하는 것이 중요합니다.
급하게 결정하지 말고, 비교·분석 후 전략적으로 접근해보세요.
