2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장 정상화를 위한 **10.15 대책**을 발표했습니다.
이 대책은 수도권을 중심으로 과도한 규제로 인한 거래 위축을 해소하고, 실수요자 중심의 시장 재편을 목표로 합니다.
특히 이번 대책을 통해 일부 지역의 **투기과열지구 및 조정대상지역 해제**가 이뤄졌고,
남은 지역에 대한 규제도 조정되며 수도권 전반의 **부동산 규제 지형**이 크게 달라졌습니다.
🏠 이번 글에서는 **10.15 대책 이후 기준으로 수도권 규제지역 전체 현황**을 한눈에 정리해드립니다.
10.15 부동산 대책 주요 내용 요약
① 수도권 일부 규제지역 해제
- 경기도 및 인천 일부 지역 조정대상지역·투기과열지구에서 해제
- 시장 안정세가 확인된 지역 중심
② 청약제도 실수요자 중심 개편
- 생애최초, 무주택 가구 특별공급 비율 확대
- 청약가점 기준 일부 완화 및 개선 예정
③ 세제·대출 부담 완화
- LTV(주택담보대출비율) 완화: 최대 80%까지 확대
- 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건 유예 연장
④ 공급 확대
- 수도권 내 공공택지, 역세권 복합개발 등 신규 공급 추진
2025년 10.15 대책 이후 수도권 규제지역 현황
2025년 10월 15일 이후 최신 국토부 고시 기준 수도권 규제지역 현황입니다.
해제 지역은 실제 거래 규제, 청약 자격, 세제 혜택 등에 즉시 영향을 미칩니다.
① 투기과열지구 유지 지역
서울 전 지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 포함 전체 자치구
경기도 일부
- 과천시
- 성남시 분당구
- 하남시
- 광명시
투기과열지구 해제 지역 (2025.10.15 기준)
✅ 용인시 수지구, 기흥구
✅ 안양시 동안구
✅ 고양시 덕양구
② 조정대상지역 유지 지역
경기도
- 성남시 수정구
- 수원시 영통구, 팔달구
- 화성시 동탄2
- 군포시
- 의왕시
인천광역시
- 연수구
- 남동구
- 서구
조정대상지역 해제 지역
✅ 남양주시
✅ 구리시
✅ 시흥시
✅ 안산시
✅ 파주시
✅ 김포시
✅ 인천 중구·계양구 등
규제지역 비교 요약표
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
|---|---|---|---|
| 청약 자격 | 무주택자 중심, 거주요건 강화 | 1순위 제한, 전매금지 | 자유로운 청약 가능 |
| LTV (대출) | 최대 40% | 50~60% | 최대 70~80% |
| 양도소득세 | 다주택자 중과세 | 일부 중과 | 기본세율 적용 |
| 분양권 전매 | 소유권 이전 등기까지 제한 | 6개월 ~ 등기 전 제한 | 제한 없음 |
| 자금조달계획서 | 의무제출 | 의무제출 | 면제 또는 일부만 해당 |
10.15 대책 이후 달라진 점
✅ 규제지역 수 대폭 축소 → 시장 유연성 회복
✅ LTV 완화 → 실수요자 대출 부담 경감
✅ 청약자격 완화 → 무주택자 기회 확대
✅ 공급 확대 발표 → 중장기 공급 부족 해소 기대
10.15 대책은 투기 억제보다는 ‘회복과 공급’ 중심의 정책으로 전환되었음을 의미합니다.
Q&A
Q1. 규제지역 해제되면 바로 효과가 있나요?
A1. 청약, 대출, 세금 등 규제는 해제일 기준으로 즉시 적용됩니다.
Q2. 수도권 어디까지가 비규제인가요?
A2. 2025년 10월 15일 이후 경기 북부·서부, 인천 중구 등 대부분이 해제되었습니다.
Q3. 규제지역 해제되면 가격이 오르나요?
A3. 단기 거래량은 늘 수 있지만, 실수요자 위주 시장으로 안정적인 흐름 예상됩니다.
Q4. 해제 지역에 투자해도 될까요?
A4. 대출·세금 측면에서는 유리하나, 지역별 입지·수요 분석이 반드시 필요합니다.
Q5. 다시 규제지역으로 재지정될 수 있나요?
A5. 정부는 매년 시장 과열 정도에 따라 재지정을 검토합니다.
결론 및 부동산 전략
2025년 10.15 대책은 수도권 부동산 시장의 규제 패러다임을 **완화 기조로 전환**한 중요한 전환점입니다.
특히 거래 회복, 실수요자 보호, 공급 확대라는 3가지 방향성을 기반으로 많은 지역이 규제에서 벗어났습니다.
📌 서울은 여전히 전 지역 규제가 유지되지만, 수도권 대부분 지역은 **비규제 혜택**을 받을 수 있는 기회가 열렸습니다.
📌 내 집 마련을 준비 중인 무주택자, 생애 최초 구입자, 투자자 모두 지역별 규제 현황을 꼼꼼히 확인한 후 전략을 세우는 것이 중요합니다.
📌 국토부 고시문을 통해 ‘현재 상태’와 ‘정책 방향성’을 파악하고, 시장 흐름에 능동적으로 대응해보세요.
